S'installer sur une ferme en Location ( Batiment + terres )

par **ghismx** Jeu 19 Fév 2015 - 9:04

Bonjour,

Est-ce que certains d'entre vous sont installer sur une ferme d'élevage ou tout est en location ?

Comment sont calculer les fermages des terres + la location du bâtiment ? je sais que les fermages pour les terres sont encadrés avec un mini et un maxi dans chaque département. Qu'en est t'il des bâtiments d'exploitation ? il y a t'il un barème départemental ?en fonction de la taille en M2, ou d'UGB logeable dans le bâtiment ?

Dans le conditions actuelle, en bovin viande quel est le prix maximum qu'il est raisonnable de ne pas dépasser pour ne pas plomber la rentabilité de l'exploitation ?

Merci

par Invité Jeu 19 Fév 2015 - 11:09

Mes parents ont été toute leurs carrière en location corps de ferme et terrain.

Je NZ sais pas si c'était la meilleur solution niveau habitation mais pour le reste, tout passe en charge de la ferme... Ça peut donc avoir quelques intérêt...

Il doit y avoir un barème départemental.
Et par contre blinder l'État des lieux d'entrée... Donc essayer des le départ de savoir comment tu va vouloir aménager... Car a la sortie il n'y a plus d'ami...

par **ghismx** Jeu 19 Fév 2015 - 12:24

Merci, Marindodouce29 pour ta réponse, te concernant tu t'es installer sur la même ferme qu'exploitait tes parents?

Niveau maison, je suis propriétaire et l'exploitation est a une distance respectable de mon domicile, moins de 5 Km.

Quand tu dis que tout passe en charge de la ferme ? tu veux parler du foncier qui est à la charge du propriétaire et les amortissements d'un bâtiment neuf en propriété qui ne rentre pas dans le calcul de L'EBE ?

par **jd 67** Jeu 19 Fév 2015 - 12:47

tu ne peux pas ammortir quelque chose qui n est pas a toi ni du foncier

par **ghismx** Jeu 19 Fév 2015 - 12:53

oui JD67, je faisais le comparatif entre le fait que tu t'installe sur une ferme que tu achète, et celle ou tu le loue tout, tu n'as pas d'amortissement sur le bati puisque c'est un fermage qui passe en charge de structure ? du coup ça baisse L'EBE ce qui doit changer par conséquent impacter la cotisation MSA ? j'ai bon ?

par Invité Jeu 19 Fév 2015 - 12:59

ghismx a écrit:Merci, Marindodouce29 pour ta réponse, te concernant tu t'es installer sur la même ferme qu'exploitait tes parents?

Niveau maison, je suis propriétaire et l'exploitation est a une distance respectable de mon domicile, moins de 5 Km.

Quand tu dis que tout passe en charge de la ferme ? tu veux parler du foncier qui est à la charge du propriétaire et les amortissements d'un bâtiment neuf en propriété qui ne rentre pas dans le calcul de L'EBE ?

Non je me suis installé loin en achetant le bâtiment.

Je pense que tu as bon, je suis pas pro en compta et pas plongé dedans mais pour.moi le loyer étant une charge, il rentre différemment que les prêt d'achat foncier.

par **jd 67** Jeu 19 Fév 2015 - 13:17

non sa change rien si tu as de l’amortissement sa te baisse les cotisation msa aussi
la MSA n'est pas calculé en fonction de l'EBE mais du resultat courant(ou agricole) soit EBE - amortissement
sa revien au meme plus ou moins

par **jd 67** Jeu 19 Fév 2015 - 13:19

l’amortissement est meme plus intéressant étant donné que c'est une charge fictive ... tu rembourse 2 fois en quelque sortes

par Invité Jeu 19 Fév 2015 - 13:21

si les batiments sont fonctionnels c'est tout bon. Par contre pour faire des aménagements et développer,c'est pas l'idéal.
j'ai construit une stabul sur le terrain de ma proprio et quand j'ai eu en plus la mise aux normes à faire,jai préféré arreter les frais(surtout pour loger dans une masure )

par Invité Jeu 19 Fév 2015 - 13:22

ok jd mais dans une ferme d'elevage, autant consacrer sa capacité d'investissement sur le cheptel

par Invité Jeu 19 Fév 2015 - 13:36

Bon je viens de regarder moi on a donné une valeur au foncier sous bâti et le bâtiment lui passe en amortissable.

Après effectivement comme dit laurent ça ne te prive.pas en capacité de financement en étant en fermage totale... Ça peut être une solution pour démarrer...

Pour l'expériencede mes parents je ssuis mitigé, ils ont fait les constructions a leurs frais toute leurs carrières mise au norme comprises, sauf le dernier bbâtiment, qu'ils ont fait sur leurs propres terrains ...

Je pense qu'ils auraient peut être pu mieux capitaliser en prive plus tôt mais bon ils e sont installé avec peu au départ et leurs capital de sorties est principalement le cheptel... Plus l'équilibragefait aaprès état des lieux mais je crois que CZaurait du eêtre mieux, mais ils n'ont pas voulu pousser. Sûrement trop gentil a mon avis...

Bref ça peut avoir du bon mais c'est comme tout, faut prendre ses précautions au démarrage...

par **jd 67** Jeu 19 Fév 2015 - 13:41

faut quand meme sécuriser et pérenniser un minimum tes outils de productions si tu peux biensur

si tu te retrouve avec un beau cheptel mais pas de bâtiments pour l'abrité parce que tu a eu un soucis avec le loueur ou un bail a échéance ...c'est con aussi ...

après c'est sur c'est pas aux bâtiments ou tu va te faire de l'argent mais faut pouvoir accepter que tu travail avec quelque chose qui est pas a toi aussi
mais aussi que tu transmettra rien a tes enfants si un jours sa les intéressent... dans mon cas si mon père avais été en location (batiments)ben je ne me serais peut être pas non plus autant impliqué dans l exploitation sa après c'est suivant les mentalités

le fermage tu t'en fou c'est plus les batiments le probleme .. nous on est céréalier on et en fermage a 90 % mais c'est typique a la région tu vie bien mieux en fermage et pour ce que tu paye c'est bien plus rentable que d'acheter

par **poun47** Jeu 19 Fév 2015 - 13:49

Installer en fermage sur 46 ha avec bâtiments et 8 ha sur une autre propriété , en partant de zéro . quelques années plus tard , les 8 ha m'ont été proposés en rente viagère que j'ai accepté , ensuite 15 ha d'une autre propriété en fermage puis celle de mes beaux parents de 10 ha .
Toujours très bien passer avec les différents proprios et je les en remercies , aujourd'hui je suis en fin d'activité et si je n'avais pas eut cette opportunité de fermage je serais resté salarié .
Il est vrai qu'au niveau bâtiments on ne peu pas toujours faire ce que l'on voudrais mais bon......... .
La location des bâtiments était inclus avec le fermage des terres + lac .
Pour info je ne faisait que de la céréale .

par **ghismx** Jeu 19 Fév 2015 - 14:10

Je vois que ca réagit, c'est bien car ça amène de l'eau a mon moulin...je lis tout ça et j'édite cette réponse.

Edit: les bâtiments sont très bien: fonctionnels, de bonne capacités, entretenus, et équipés(cornadis, barrières)...vraiment pour être au top du top il manquerait un couloir de contention et peut-être un quai de chargement...mais un peu de béton, quelques poteaux, quelques glissières d'autoroute...c'est pas ça qui me fait peur...

D'un coté je me dis que ça peut être une marche d'escalier, ca permet d' investir dans un cheptel dans un premier temps, d'arriver à un rythme de croisière et dans un second temps si ça intéresse tout le monde et que la capacité financière le permet d'acquérir soit les terres dans un 1ere temps et le bâtiment par la suite ou l'inverse.

Après les enfants, j'ai qu'une fille pour l'instant elle a 2 ans, et elle décidera de ce qui l'intéresse et ce qu'elle veut faire de sa vie et on avisera le moment venu. J'ai 31 ans, suis au début de ma carrière professionnelle si je commence à raisonner comme ça d'entrée, le temps jusqu'à la retraite va me paraitre long.

par **jd 67** Jeu 19 Fév 2015 - 14:37

ghismx a écrit:
D'un coté je me dis que ça peut être une marche d'escalier, ca permet d' investir dans un cheptel dans un premier temps, d'arriver à un rythme de croisière et dans un second temps si ça intéresse tout le monde et que la capacité financière le permet d'acquérir soit les terres dans un 1ere temps et le bâtiment par la suite ou l'inverse.

a ta place j’achèterais les batiments d'abord pour "etre chez moi"... pour les terres le statut du fermage et très sécurisant quoi qu'il arrive si elles se vendent tu sera prioritaire et personne ne peux te les prendre meme si c'est pas forcement intéressant d 'acheter des terres qu'on exploite deja ...

pour le reste je suis du même avis que toi

par Invité Jeu 19 Fév 2015 - 14:45

je suis tout en location et en ce moment il me serait plus qu'impossible d'acheter
j'ai la chance d'avoir un bon propriétaire

lorsque je quitterai la ferme ce qu'il y a dessus aura une valeur donc soit le repreneur "paie" une partie soit je détruit tout , je ne me vois pas obliger mon priprio a acheter ce que j'ai construit sur son terrain (avec son accord)

par **ghismx** Jeu 19 Fév 2015 - 14:48

Sinon personne a des idées sur le prix de la location du bâti, pour les terres la fourchette dans le Tarn c'est entre 29 et 209 euros...

par **jd 67** Jeu 19 Fév 2015 - 14:55

ghismx a écrit: pour les terres la fourchette dans le Tarn c'est entre 29 et 209 euros...

c'est plus une fourchette sa c'est une fourche : rr

par **ghismx** Jeu 19 Fév 2015 - 15:01

C'est la fourche de la préfecture

par Invité Jeu 19 Fév 2015 - 19:12

Pour les batimentsil faudrait voir le cout à neuf de ce qu'il te faudrait(si il y'en a trop faut pas que ça coute trop cher en loyer) et voir si il y'a des travaux à faire:Si les bétons sont à refaire qui paie(par exemple)?

si tu as la surface de batiment fonctionnels et aménagés qu'il te faut que tu peux démarrer plein pot sans te faire chier à couler des centaines de m3 de béton en négligeant les vaches ou en travaillant 5 ans dans de mauvaises conditions le temps de tout mettre en place c'est un sacré atout.

construire neuf aujourd'hui ça coute cher.

Pourquoi le propriétaire ne les vend pas? Les vendra t'il un jour?
Le top serait de louer un petit prix pendant 10 ou 15 ans ,capitaliser en cheptel et acheter les batiments à ce moment là.Faudrait trouver la formule qui satisfait tout le monde.Une location vente permettant de rémunérer le capital du proprio puis le solde à un montant et une échéance prévus d'avance .je sais pas si c'est possible.

par Invité Jeu 19 Fév 2015 - 19:13

marmotte a écrit:je suis tout en location et en ce moment il me serait plus qu'impossible d'acheter
j'ai la chance d'avoir un bon propriétaire

lorsque je quitterai la ferme ce qu'il y a dessus aura une valeur donc soit le repreneur "paie" une partie soit je détruit tout , je ne me vois pas obliger mon priprio a acheter ce que j'ai construit sur son terrain (avec son accord)

Normalement ton proprio en devient pleinement propriétaire au bout d'un certain temps d'amortissement? :réfléchi

par **MA 31** Jeu 19 Fév 2015 - 19:24

je me lance . :réfléchi

je pense 50e par place .

par **MICHMUCH** Jeu 19 Fév 2015 - 19:37

ghismx a écrit:Sinon personne a des idées sur le prix de la location du bâti, pour les terres la fourchette dans le Tarn c'est entre 29 et 209 euros...

a la loc il y a un barème dept avec descriptif comme le foncier demande a la ddt ou comptable ou section fermier métayer de ton dept : victoire

par **ghismx** Jeu 19 Fév 2015 - 20:10

j'ai appeler le service installation de la chambre d'agriculture, il doivent me rappeler.on verra bien.

par Invité Jeu 19 Fév 2015 - 20:50

ghismx a écrit:j'ai appeler le service installation de la chambre d'agriculture, il doivent me rappeler.on verra bien.

Fais gaffe de ne pas faire entrer les requins ds ton affaire................! chut

par **MICHMUCH** Jeu 19 Fév 2015 - 21:02

fo pas voir le mal partout

par **le chouan** Jeu 19 Fév 2015 - 21:05

le belge a écrit:
ghismx a écrit:j'ai appeler le service installation de la chambre d'agriculture, il doivent me rappeler.on verra bien.

Fais gaffe de ne pas faire entrer les requins ds ton affaire................!

+1

par **ghismx** Jeu 19 Fév 2015 - 21:44

lol rester évasif sur le sujet, sans trop en dire...

par **ghismx** Ven 20 Fév 2015 - 9:24

MA31, les 50 euros / place c'est pour toi un montant à ne pas dépasser ? Par rapport à la rentabilité ?

par **case ih 81** Ven 20 Fév 2015 - 10:58

j'ai un voisin qui c'est installe comme ca il y a 2-3 ans
ferme de 70 ha+ batiments,stabu + hangar stokage
les terres il paye 135e/ha de fermage,les batiments 3000e pour une stabu d'uns soixantaine de places avec les hangars de stokages
dans son cas le prix est + que correct pour le foncier car aujourdhui plus grand chose ne se loue en dessous de 150e/ha chez nous
je dirait donc qu'il a fait une tres bonne operation pour les terres

pour le batiement je suis + que mitige,le prix est correct aussi mais c'est de l'argent perdu,rien n'est a toi,tu peut pas faire de travaux ou alors tous ceux que tu fait sont a perte car une fois l'ammortissement termine,c'est cense plus rien valoir donc le proprio l'a pour rien

tout ca pour dire que moi je le ferait jamais,les batiments faut etre proprietaire ou alors que ca soit temporaire le temps que tu ai les moyens d'investir pour les acheter sinon un jour ou l'autre tu sera coince
quand tu regarde chez moi il se passe pas longtemps sans qu'on fasse des travaux sur les batiments,dalles,hangars,extensions stabus
si tu fait ca chez un autre,sur la duree au bout de 20 ans,soit il peut te sortir et te donner que dalle,soit te les vendre et tu payera tout 2 fois
-les batiments d'origine que tu aura deja paye une fois au travers des loyers et que tu repayera lors de l'achat
les batiments que tu aura fait a tes frais qu'il pourra te revendre comme siens car plus aucune valeur comptable car ammortis
donc pour moi loyer tres faible et de courte duree

par Invité Ven 20 Fév 2015 - 11:05

ok case ih,mais si tu montes un beau cheptel et que tu as le materiel,dans quelques années tu peux acheter plus facilement du terrain.Capitaliser le cheptel+ les terres+ les batiments en même temps je ne vois pas comment faire

par **MA 31** Ven 20 Fév 2015 - 11:16

[quote="laurent53"]ok case ih,mais si tu montes un beau cheptel et que tu as le materiel,dans quelques années tu peux achete
tu parles comme un livre ne compare pas les prairies de chez toi et celle du Tarn. a moins que la propriete dans la région de Lacaune de bonne prairie. s il est comme chez moi l hiver commence 20. 06 et fini 15 04 :réfléchi

donc la rentabilité du troupeau n est pas la même. il faut faire du produit fini

par Invité Ven 20 Fév 2015 - 11:17

par définition de la location c'est tjrs de l'argent perdu donc il faut que ça soit (très) rentable pour le locataire pour qu'il puisse placer ses bénéfices ailleurs (cheptel, matériel , immo autre que la ferme ) .

par **ghismx** Ven 20 Fév 2015 - 11:31

oui, du coup on revient sur les 50 euros / place annoncé par MA31...

tu sais combien il a de vache actuellement ? 60 du coup ?

En tout cas merci, ton message m'aide bien.

par **ghismx** Ven 20 Fév 2015 - 11:40

Je pense un peu comme Laurent, tout acquérir d'un coup c'est pas possible du moins pour moi, La ça me laisse le temps d'investir sur le cheptel, de mettre le matériel à jour...d'utiliser l'outils de production, et quand l'emprunt sur le cheptel est remboursé et le matos ok, de se poser la question sur ce qu'on fait ensuite...continuer comme ça, ou si la rentabilité dégagée est suffisamment importante-> achat si ça satisfait tout le monde.

par **case ih 81** Ven 20 Fév 2015 - 12:45

ghismx a écrit:oui, du coup on revient sur les 50 euros / place annoncé par MA31...

tu sais combien il a de vache actuellement ? 60 du coup ?

En tout cas merci, ton message m'aide bien.

oui,une soixantaine de vaches
en fait il a rachete le cheptel et une partie du materiel du cedant

par **ghismx** Mer 25 Fév 2015 - 9:35

case ih 81, tu peux me donner ses coordonnées à ton voisin, s'il est ok?

Ca me Botterai bien d'avoir quelques données économique ? il est du coté de Teillet aussi ?

par **la cigogne** Mer 25 Fév 2015 - 11:16

jd 67 a écrit:
ghismx a écrit:
D'un coté je me dis que ça peut être une marche d'escalier, ca permet d' investir dans un cheptel dans un premier temps, d'arriver à un rythme de croisière et dans un second temps si ça intéresse tout le monde et que la capacité financière le permet d'acquérir soit les terres dans un 1ere temps et le bâtiment par la suite ou l'inverse.

a ta place j’achèterais les batiments d'abord pour "etre chez moi"... pour les terres le statut du fermage et très sécurisant quoi qu'il arrive si elles se vendent tu sera prioritaire et personne ne peux te les prendre meme si c'est pas forcement intéressant d 'acheter des terres qu'on exploite deja ...

pour le reste je suis du même avis que toi

Faux : si au moment de la vente tu es propriétaire de plus de 3 x la SMI de ton secteur !(pleine propriété et ou nu-propriété )

par **ghismx** Mer 25 Fév 2015 - 11:27

Ce ne sera pas le cas...

par Invité Mer 25 Fév 2015 - 12:02

En région d'elevage,j'espere que le bon sens fait qu'on accorde la priorité au fermier propriétaire des batiments au centre des parcelles pour l'attribution des terres louées

par **case ih 81** Mer 25 Fév 2015 - 12:18

le bon sens veut aussi qu'on ne donne pas d'importance a cette regle des 3 smi qui est completement debile
quand on est deja fermier depuis longtemps,meme si on a deja 100ha,je trouverai ca quand meme ahurissant qu'on vous reprenne des terres que vous cultivez deja,en tout cas jamais entendu chez nous
la safer laisse aussi la priorite aux exploitants ne detennat qu'un commoda ou truc du genre,qui ne protege pourtant pas l'exploitant
je trouve ca normal,car ne pas se voir attribuer des terres c'est une chose,mais ce faire reprendre des terres qu'on exploite deja,c'est pas tres reglo

par **case ih 81** Mer 25 Fév 2015 - 12:21

ghismx a écrit:case ih 81, tu peux me donner ses coordonnées à ton voisin, s'il est ok?

Ca me Botterai bien d'avoir quelques données économique ? il est du coté de Teillet aussi ?

oui il est de teillet,la ferme reprise sur terre clapier
par contre ca me gene un peu de le contacter,pas sur qu'il ai envie de parler chiffres

par **ghismx** Mer 25 Fév 2015 - 12:41

il a mon âge ,et le tien ? je comprend que c'est délicat par téléphone et directement comme ça. Après ça ne me dérange pas de me déplacer pour me présenter et voir que je suis pas un guignol. C'est juste qu'il aurait des informations qui pourrait m'aider.
- Est-il passer par le parcourt à l'installation ? En gros il est JA ?
- Quand il a repris les terres les DPU ont été transférés ?
- Il a acheté le cheptel ? le matériel ? Est-il passer par une banque ? si oui a t-elle fait des difficultés ? et en gros savoir la capacité d'emprunt et le taux ? à Partir de ça je peux déjà estimer ce que moi je pourrais faire de mon coté.

A la limite tu lui parle de mon cas:" il y a jeune qui pourrait peut-être s'installer ça ressemble un peu à ta situation, il se pose des questions est-ce que ça te dérange s'il te contacte ?" Si c'est oui on laisse tomber.

par **case ih 81** Mer 25 Fév 2015 - 13:21

oui il c'est installe avec la dja
il a recupere les dpu,achete le cheptel,le materiel une partie seulement,emprunt pour le financement
il a 2 ans de moins que nous
si je le voit j'y en parlerai mais il sort pas beaucoup,je le voit pas souvent

par **Valtra des Mauges** Mer 25 Fév 2015 - 14:05

Pour moi, c'était obligatoirement achat des bâtiments avec le sol dessous et de tout le corps de ferme, il y a une maison à rénover dans le lot. On a aussi acheté 2.5ha de terre autour de ce corps de ferme, le reste des terres en location.
On a assez souffert de ne pas être propriétaire de tout le site sur l'autre lieu dit (il y a 2 fermes sur ce lieu dit).
Certes, ça fait un gros investissement mais je fais ce que je veux comme je le veux.
Par contre, merci papa maman pour l'assise financière...

Et tu as 30 ans quand même. Si dans 10-15 ans, ton proprio te dit qu'il veut vendre à un prix assez important que fais tu ? Tu as payé pendant 10-15 ans, et on te refait payer le double d'un coup, ça va faire bizarre, je pense.
Et la location, ça n'est pas cher mais ça va te brider, je ne sais pas si tu vas avoir envie d'avoir un corps de ferme tip top !?
Ici, les rares corps de ferme en location, on s'en rend vite compte malheureusement, ça n'est pas les mieux conservés. Pour le proprio comme le locataire d'ailleurs.

par **ghismx** Mer 25 Fév 2015 - 14:38

Valtra, ma maison est a moins de 5 bornes, Donc je le corps de ferme je m'en tape, pas besoin de maison, je l'ai déjà. Les bâtiments sont en état et fonctionnels, entretenus. Toute façon "l'assise financière" comme tu l'appelle je ne l'ai pas, donc à partir de la je n'ai pas vraiment le choix, puisque acheter je n'ai tout simplement pas les moyens et les banques aucunes ne me les donnera.
Comparer un fermage de environ 10000euros par an...à une annuité de 35000-40000... à 10000 tu peux trouver du monde qui te suive si tu sais être convainquant, a 35000-40000, tu as vite fait de plus avoir personne qui te prête un radis...

Certes, je ne capitalise pas, mais en contrepartie, je serai peut-être un peu moins étrangler quand il faudra sortir un revenu.

par **Valtra des Mauges** Mer 25 Fév 2015 - 22:00

Je comprends et te souhaite de réussir.
Surtout ne laisse pas aller comme trop l'ont fait par ici...

par **basto** Mer 25 Fév 2015 - 22:48

ghismx a écrit:Sinon personne a des idées sur le prix de la location du bâti, pour les terres la fourchette dans le Tarn c'est entre 29 et 209 euros...

je paie 170€/ha ( terre moyenne que j'ai fait drainé ) pour l'habitation je paie pour les murs car c'est moi qui ai rénové , pour l' hangar ( il est vieux 350m2 + 2 garages auto ) 800€/an

par **ghismx** Mer 25 Fév 2015 - 22:57

Merci basto pour l'info, 170euros/ Ha C'est en humide aussi ?

Valtra tu veux dire quoi par ta dernière phrase ? j'ai pas compris le sens ?

par **basto** Mer 25 Fév 2015 - 23:01

ghismx a écrit:Merci basto pour l'info, 170euros/ Ha C'est en humide aussi ?

Valtra tu veux dire quoi par ta dernière phrase ? j'ai pas compris le sens ?

je ne comprend pas ta question :réfléchi

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