Quels est le champs d'action avant la préemption de la Safer

Bonjour à tous,

Je suis en cours d'achat d'un terrain de 12 ha. J'ai signé un compromis de vente au notaire et nous sommes en attente des deux mois de préemption de la safer. J'ai reçu recement un coup de téléphone de la part d'un technicien de la safer qui m'a dit qu'il allaient préempter en faveur d'un autre paysan du coin avec peut être une révision du prix à la baisse.
Les 12 ha sont libre car le fermier d'avant a pris sa retraite. Le propriétaire du terrain préférerait me vendre la terre.

Nous avons environ deux semaines avant la date limite de préemption. Que pouvons nous faire pour que je puisse faire affaire avec le proprio sans avoir à faire une procédure avec la safer?

Nous avons déjà vue une notaire sur le sujet, et j'ai déjà échangé avec le juriste de mon centre de gestion. Ils ont eu tous les deux eu la même attitude : pas de solution pour l'instant, attendre pour voir ce qu'il faut faire.

Je n'ai pas vraiment envie d'attendre et de subir une décision que je trouve injuste. J'ai vue des textes de loi qui précisent des cas ou la safer ne peut pas préempter comme la vente en viager ou la dissociation de l'usufruit de la nu-propriété. Quand j'en ai parlé au notaire et au juriste ils disent que c'est une solution mais qu'il vaut mieux pas la faire puisqu'il faut informer la safer sur tout type de vente de terrain

Qu'en pensez vous? Y-a-t-il une solution pour éviter la préemption ?

Merci beaucoup pour votre aide.

C'est pas toi qui détiens la solution ,c'est le propriétaire ...il faut qu'il tienne bon ...

tu loues pendant 2 ou 3 ans et ainsi tu deviens prioritaire

Merci pour ta réponse. Le proprio est très moteur pour trouver une solution.
En fait on se posait la question s'il fallait pas mieux retirer la terre de la vente avant que la safer ne notifie la préemption. Et ensuite trouver la meilleure façon de se passer d'eux.

pitafe a écrit:tu loues pendant 2 ou 3 ans et ainsi tu deviens prioritaire

+1 c'est la seule solution sinon tu n'aura rien !!

La location n'est pas une solution pour moi car je n'aurais pas l'autorisation d'exploiter. C'est un délégué fédé qui me l'a dit en off.

arteg a écrit:La location n'est pas une solution pour moi car je n'aurais pas l'autorisation d'exploiter. C'est un délégué fédé qui me l'a dit en off.

le propriétaire à le droit de choisir sont fermier( c'est lui qui as le dernier mot pour une location !) mais pour une vente c'est la safer qui choisi !!! quand tu est fermier tu est prioritaire pour l'achat avec ou sans l'autorisation d'exploité !!!!!!!!!!!!

arteg a écrit:La location n'est pas une solution pour moi car je n'aurais pas l'autorisation d'exploiter. C'est un délégué fédé qui me l'a dit en off.

Oui, mais tu auras le bail, c'est l'essentiel. Pour l'autorisation d'exploiter, c'est pas la fédé qui la délivre mais le préfet, si tu as le bail, l'autorisation d'exploiter n'est plus qu'une formalité, c'est le propriétaire qui décide au final et non le fédé.

Vous êtes sur? J'ai peur de finir au tribunal des beaux paritaires à discuter qui va pouvoir exploiter la terre.
Dans tous les cas, si je comprends bien il faut que le bien soit retiré de la vente.

arteg a écrit:Merci pour ta réponse. Le proprio est très moteur pour trouver une solution.
En fait on se posait la question s'il fallait pas mieux retirer la terre de la vente avant que la safer ne notifie la préemption. Et ensuite trouver la meilleure façon de se passer d'eux.

A ta place si le proprio est d'accord j'annulerais la vente car une fois que c'est partie dans la safer tu ne maitrise plus rien.

si tu laisses faire la safer

à ton prix la vente et conclus comme parfaite ......

plus de retrait possible !

syl85 a écrit:

arteg a écrit:Merci pour ta réponse. Le proprio est très moteur pour trouver une solution.
En fait on se posait la question s'il fallait pas mieux retirer la terre de la vente avant que la safer ne notifie la préemption. Et ensuite trouver la meilleure façon de se passer d'eux.

A ta place si le proprio est d'accord j'annulerais la vente car une fois que c'est partie dans la safer tu ne maitrise plus rien.

+1 il faut que le proprio stoppe la machine , si il ne signe rien avec la safer il pourra ensuite louer !!

seule solution retirer le bien de la vente
je me demande si meme apres la premption safer le proprio peut pas retirer son bien de la vente mais il est soumis a pas mal de contraintes,interdiction de remettre le bien a la vente pendant xx annees ect
renseigne toi sur ce point avec un juriste
vente demembree, cession de parts,c'etait une combine mais ca sera plus possible avec la nouvelle loa qui est ou est en passe d'etre en application
le mieux rentrer fermier et que le proprio tape du poing sur la table si la cdoa s'obstine
quand on a le proprio dans la manche ca facilite bien les choses

Un compromis de vente a été signé , pour moi c'est plié , le retour en arrière est théoriquement impossible .

Donc j'ai bien compris, il faut retirer le bien de la vente.
Sinon en dehors de la location (il faut que je pose la question au proprio s'il peut attendre trois ans pour avoir son cheque) il n'y a pas d'autre bonne solution? La vente en dissociant la nue-propriété de l'usufruit ne marche pas ?

arteg a écrit:Vous êtes sur? J'ai peur de finir au tribunal des beaux paritaires à discuter qui va pouvoir exploiter la terre.
Dans tous les cas, si je comprends bien il faut que le bien soit retiré de la vente.

Le tribunal des baux paritaires, c'est seulement en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, en aucun cas, c'est le tribunal qui décide qui exploite le terrain. Le propriétaire est maître chez lui.

déja c'est 5ans de location maintenant pour avoir le droit de préemption

et exploiter des terres sans autorisation d'exploiter dans le 50 c'est 900€ par an par hectare d'amende ....

pour l'autorisation d'exploiter si tu as une société tu fais rentrer le cédant dans ta société quelques mois et tu fais une demande au noms de la société précisant l'exploitant actuel dans tes associés qui te sera gentillement acceptée disant que ca ne nécessite pas de passage en commission

et ensuite un bail

et ne pas hesiter a voir un autre juriste si celui la ne t'as pas donne satisfaction
j'ai eu une histoire de foncier aussi l'an dernier,le juriste m'avait dit pas de solution
apres avoir epluche le code rural sur internet,revu le bail ,documents ect on a trouve une faille et j'ai pu recuperer les terres

la nue-propriété c'est pour l'héritier et l'usufruit c'est ce que conserve le propriétaire après donation , il faut donc que le propriétaire te fasse une donation .

spontus a écrit:Un compromis de vente a été signé , pour moi c'est plié , le retour en arrière est théoriquement impossible .

Il me semble que la safer propose un prix décoté de 10 % et là le vendeur à le choix d'accepter la vente où de retirer le terrain de la vente avec peut être des conditions que j'ignore.

sebast a écrit:

arteg a écrit:Vous êtes sur? J'ai peur de finir au tribunal des beaux paritaires à discuter qui va pouvoir exploiter la terre.
Dans tous les cas, si je comprends bien il faut que le bien soit retiré de la vente.

Le tribunal des baux paritaires, c'est seulement en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, en aucun cas, c'est le tribunal qui décide qui exploite le terrain. Le propriétaire est maître chez lui.

mais ne pourra exploiter que celui qui aura l'autorisation !

5 ans,tu sort ca d'ou?
pas relu les textes recemment mais c'etait 3 ans encore l'an dernier
il y a meme une combine ,tu peut faire un bail et acheter la terre dans le mois qui suit
les eventuels candidats seront refroidi par le fait que meme si la safer prempte en leur faveur ils devront te garder fermier 9 ans sur la parcelle qu'ils ont achete
je connait parce qu'un voisin m'a fait le coup,et l'autorisation d'exploiter il s'y est assis dessus


apres la politique des structures n'est pas la meme dans tous les departements,chez nous la commission ne va pas a l'encontre en forcant un proprio a louer a qqun qu'il ne veut pas
entre nous je trouve ca normal

bingo a écrit:déja c'est 5ans de location maintenant pour avoir le droit de préemption

et exploiter des terres sans autorisation d'exploiter dans le 50 c'est 900€ par an par hectare d'amende ....

pour l'autorisation d'exploiter si tu as une société tu fais rentrer le cédant dans ta société quelques mois et tu fais une demande au noms de la société précisant l'exploitant actuel dans tes associés qui te sera gentillement acceptée disant que ca ne nécessite pas de passage en commission

et ensuite un bail

jamais entendu d'amende distribué

ça dépend des départements nous dit case ih 81  

spontus a écrit: la nue-propriété c'est pour l'héritier et  l'usufruit c'est ce que conserve le propriétaire après donation , il faut donc que le propriétaire te fasse une donation .

faux et archi faux
bien que ce systeme est a la base cree pour les donations en famille,ce systeme peut tres bien etre utilise entre tiers,on peut vendre un usufruit ou la nue propriete a un tiers,il y a meme des baremes
la vente d'usufruit peut etre temporaire,duree a definir avec le proprio
comme dit dans un de mes precedents messages,j'usqu'a l'an dernier les ventes d'usufruit etaient exemptees de safer,il me semble que ca ne sera plus le cas avec la nouvelle loa
la donation totale ou partielle,donation d'usufruit qui est possible,les donations sont exemptees de safer
mais le hic c'est qu'entre etrangers sans lien de parente,le fisc se sert,taxe a 60%

Une idée à la con qui me vient :et un échange ?
Mr X a des terres ,Mr Y un appartement de meme valeur ,ils font un échange ,partagent les frais de notaire ...Ca pourrait marcher ?

En admettant que l'acheteur devienne nu -propriétaire, le nu-propriétaire ne peut pas user de la chose ni en percevoir les fruits.
S'il n'a pas le droit d'exploiter, à quoi sert-il de faire cette opération ?

spontus a écrit:ça dépend des départements nous dit case ih 81  

oui chez nous la commision a le bon sens de ne pas aller contre ce qui est de raison,amener une situation de conflit entre un proprio et un fermier qu'il ne veut pas par un bail force est une folie
mais si on lit bien le code rural,le defaut d'autorisation d'exploiter peut aller j'usqu'a des amendes par ha assez importantes
et en cas d'autorisation refusee le tribunal paritaire peut infliger un bail force avec un autre quandidat ayant lui obtenu l'autorisation

c'est completement debile mais le texte est la,peut etre certains departement le font appliquer
des trucs dans le genre je peut vous en citer d'autres,un fermier qua a depasse la surface de reference pour la demande d'autorisation d'exploiter en propriete ne serait pas prioritaire envers la safer
completement debile pour moi,on met pas dehors un fermier qui exploite des terres depuis longtemps au motif qu'il a deja pas mal de terres en propriete
jamais entendu parler que ca soit applique chez nous mais c'est sur les textes,si tu tombe sur une safer pourrie....

faux et archi faux
bien que ce systeme est a la base cree pour les donations en famille,ce systeme peut tres bien etre utilise entre tiers,on peut vendre un usufruit ou la nue propriete a un tiers,il y a meme des baremes
la vente d'usufruit peut etre temporaire,duree a definir avec le proprio
comme dit dans un de mes precedents messages,j'usqu'a l'an dernier les ventes d'usufruit etaient exemptees de safer,il me semble que ca ne sera plus le cas avec la nouvelle loa
la donation totale ou partielle,donation d'usufruit qui est possible,les donations sont exemptees de safer
mais le hic c'est qu'entre etrangers sans lien de parente,le fisc se sert,taxe a 60%

Sais tu quand va sortir la nouvelle loi ? Sur l'article L143-4 à ce jour j'ai l'impression qu'il n'y a pas de préemption sur la vente d'usufruit

iris a écrit:Une idée à la con qui me vient :et un échange ?
Mr X a des terres ,Mr Y un appartement de meme valeur ,ils font un échange ,partagent les frais de notaire ...Ca pourrait marcher ?

Le cas présent n'est pas de savoir s'il est ou non possible d'acheter , mais d'exploiter .

arteg a écrit:

faux et archi faux
bien que ce systeme est a la base cree pour les donations en famille,ce systeme peut tres bien etre utilise entre tiers,on peut vendre un usufruit ou la nue propriete a un tiers,il y a meme des baremes
la vente d'usufruit peut etre temporaire,duree a definir avec le proprio
comme dit dans un de mes precedents messages,j'usqu'a l'an dernier les ventes d'usufruit etaient exemptees de safer,il me semble que ca ne sera plus le cas avec la nouvelle loa
la donation totale ou partielle,donation d'usufruit qui est possible,les donations sont exemptees de safer
mais le hic c'est qu'entre etrangers sans lien de parente,le fisc se sert,taxe a 60%

Sais tu quand va sortir la nouvelle loi ? Sur l'article L143-4 à ce jour j'ai l'impression qu'il n'y a pas de préemption sur la vente d'usufruit

Un bon notaire devrait savoir tout ça ...

spontus a écrit:En admettant que l'acheteur devienne nu -propriétaire, le nu-propriétaire ne peut pas user de la chose ni en percevoir les fruits.
S'il n'a pas le droit d'exploiter, à quoi sert-il de faire cette opération ?

l'interet du systeme
l'acheteur n'achete pas la nue propriete mais l'usufruit
j'usqu'a hier la safer n'avait pas de droit de premption sur les ventes d'usufruit
l'acheteur de l'usufruit l'achete pour une duree determinee,il se met d'accord avec le proprio sur la valeur de c'est usufruit,cela correspond souvent avec la somme cumulee des fermages qu'il aurai donne sur la duree de l'usufruit
ensuite,avant la fin de l'usufruit le vendeur vend la nue propriete,la aussi la safer ne peut rien faire car l'usufruitier est prioritaire pour acheter la nue propriete
par contre il y a une duree minimum a respecter entre la vente de l'usufruit et celle de la nue propriete sinon il y a soupcon d'arnaque a la safer

ce systeme necessite une tres bonnenetente entre le vendeur et l'acheteur sur toute la duree car si avant la fin de l'usufruit le vendeur ne veut plus vendre la nue propriete a l'usufruitier ce dernier repart comme il est arrive sans droits ni titres

Et la SAFER avec tout ça n'y voit que du feu ?  

par contre autre baton dans les roues de la vente de l'usufruit depuis l'an dernier,loi des finances les ventes d'usufruit sont taxees
suivant son imposition le proprio doit payer un grosse taxe aux impots,pas sur que ca l'interesse s'il lui faut laisser les terres a dispo pour presque rien
ce texte a ete sorti pour freiner les proprios qui voulaient passer outre les regles du fermage,renouvellemnt du bail,maxima departemenaux du prix,certains prprios fesaient des ventes d'usufruit au lieu de louer
pas du tout avantageux pour l'usufruitier,il n'a pas droit au renouvellement si le proprio ne le veut pas et les prix sont libres

spontus a écrit:Et la SAFER avec tout ça n'y voit que du feu ?  

je confirme ca ce pratique de cette facon dans certains cas

et ca passe

spontus a écrit:Et la SAFER avec tout ça n'y voit que du feu ?  

c'est pour ca qu'avec le nouvelle loi d'orientation la safer devait avoir un droit de regard sur ces ventes demembrees

apres aucune idee si ca ete conserve sur le texte ,et meme si la nouvelle loa est rentree en application
je suivait ca de pres l'an dernier,mais vu que mon affaire est reglee je suis plusl'evolution de la chose

Bonjour a tous et merci pour vos échanges, c'est très instructif. De mon côté j'ai vu un avocat aujourd'hui pour avoir un conseil et il m'a confirme que la vente en démembrement est sujet à préemption depuis octobre 2014.
Elle m'a conseillé comme vous de passer par un bail sur 4 ans et d'acheter ensuite. Mais il reste le problème de l'autorisation d'exploiter.
C'est quand même fou qu'on a aucune marge de manœuvre face à un système si bien organisé pour ne laisser aucun droit au proprio comme chez Poutine.
Je me sens désespéré.

arteg a écrit:Vous êtes sur? J'ai peur de finir au tribunal des beaux paritaires à discuter qui va pouvoir exploiter la terre.
Dans tous les cas, si je comprends bien il faut que le bien soit retiré de la vente.

Ce n'est pas comme ça.
Si la safer préeempte au prix, le propriétaire ne peut pas retirer de la vente.
En cas de préemption avec révision du prix, il peut retirer de la vente et louer.
En revanche, en ce qui concerne le démembrement il fallait le faire avant parce que maintenant ce serait clairement un détournement du droit de préemption safer et ça peut couter très cher.

Dans ton cas il te reste a espérer que la safer ne préempte pas, ou qu'elle préempte avec révision du prix et que le propriétaire renonce a la vente.
Dans ce cas la, idem ne fait pas un bail en achetant au bout de 2 ans ce serait aussi un détournement du droit de préemption, il faudra attendre plus longtemps que ça.

spontus a écrit: la nue-propriété c'est pour l'héritier et  l'usufruit c'est ce que conserve le propriétaire après donation , il faut donc que le propriétaire te fasse une donation .

Non tu peut faire une cession temporaire d'usufruit ou une cession totale a qui tu veut, a ton déces, la nue propriété ira a l'héritier.

la cession d'usufruit est une solution mais pas dans ce cas là vu que la vente est déjà engagée.

Arteg premiere question : est tu déjà exploitant ?

case ih 81 a écrit:par contre autre baton dans les roues de la vente de l'usufruit depuis l'an dernier,loi des finances les ventes d'usufruit sont taxees
suivant son imposition le proprio doit payer un grosse taxe aux impots,pas sur que ca l'interesse s'il lui faut laisser les terres a dispo pour presque rien
ce texte a ete sorti pour freiner les proprios qui voulaient passer outre les regles du fermage,renouvellemnt du bail,maxima departemenaux du prix,certains prprios fesaient des ventes d'usufruit au lieu de louer
pas du tout avantageux pour l'usufruitier,il n'a pas droit au renouvellement si le proprio ne le veut pas et les prix sont libres

Attention, la Safer a peut être le droit de préempter sur un démembrement, mais de la a ce qu'elle le fasse il y a un sacré distinguo. parce qu'elle se trouvera dans une situation juridique assez inextricable vu que dans un démembrement on met les clauses que l'on veut par exemple une clause intuitu personae ou un bail a aliment ou quelques vacheries de ce genre là (et on peut cumuler... )

fait un bail avec le vendeur aujourd'hui, si la safer préempte tu sera fermier.

8070al a écrit:fait un bail avec le vendeur aujourd'hui, si la safer préempte tu sera fermier.

Surement pas, le bail serait nul et les emmerdes en plus.

Le Mecreant a écrit:Arteg  premiere question : est tu déjà exploitant ?

Bonsoir! Oui je suis exploitant en société.

Ce que je vois comme solution (avec l'aval du proprio bien sur) c'est de faire retirer le bien de la vente. Ensuite faire un bail, espérer d'avoir l'autorisation et essayer d'acheter au bout de 3, 4 ans.

Le + de mon cas est que le proprio est entièrement de mon côté. Je ne sais pas si cette configuration est attaquable.

arteg a écrit:

faux et archi faux
bien que ce systeme est a la base cree pour les donations en famille,ce systeme peut tres bien etre utilise entre tiers,on peut vendre un usufruit ou la nue propriete a un tiers,il y a meme des baremes
la vente d'usufruit peut etre temporaire,duree a definir avec le proprio
comme dit dans un de mes precedents messages,j'usqu'a l'an dernier les ventes d'usufruit etaient exemptees de safer,il me semble que ca ne sera plus le cas avec la nouvelle loa
la donation totale ou partielle,donation d'usufruit qui est possible,les donations sont exemptees de safer
mais le hic c'est qu'entre etrangers sans lien de parente,le fisc se sert,taxe a 60%

Sais tu quand va sortir la nouvelle loi ? Sur l'article L143-4 à ce jour j'ai l'impression qu'il n'y a pas de préemption sur la vente d'usufruit

Les droits SAFER s'élargissent mais je ne sais pas si c'est déjà acquis.

http://www.google.fr/url?url=http://www.safer.fr/iso_album/2013-08-23-livre-blanc-proposition-05.pdf&rct=j&frm=1&q=&esrc=s&sa=U&ei=Rik5VbHqEcfsaM2lgWA&ved=0CB8QFjAC&usg=AFQjCNEZdIDe-NnDqaR4GFXNW6PtW57yMA

arteg a écrit:

Le Mecreant a écrit:Arteg  premiere question : est tu déjà exploitant ?

Bonsoir! Oui je suis exploitant en société.

Ce que je vois comme solution (avec l'aval du proprio bien sur) c'est de faire retirer le bien de la vente. Ensuite faire un bail, espérer d'avoir l'autorisation et essayer d'acheter au bout de 3, 4 ans.

Le + de mon cas est que le proprio est entièrement de mon côté. Je ne sais pas si cette configuration est attaquable.

donc il faut qu'il rentre dans ta société avec ses terres et aprés ...roule ma poule !

herve56 a écrit:

arteg a écrit:

Le Mecreant a écrit:Arteg  premiere question : est tu déjà exploitant ?

Bonsoir! Oui je suis exploitant en société.

Ce que je vois comme solution (avec l'aval du proprio bien sur) c'est de faire retirer le bien de la vente. Ensuite faire un bail, espérer d'avoir l'autorisation et essayer d'acheter au bout de 3, 4 ans.

Le + de mon cas est que le proprio est entièrement de mon côté. Je ne sais pas si cette configuration est attaquable.

donc il faut qu'il rentre dans ta société avec ses terres et aprés ...roule ma poule !

+1

Sauf que le proprio n'est plus en activité.

il peut bien avoir des parts de societé sans etre en activité sauf en cas de GAEC

centkght a écrit:il peut bien avoir des parts de societé sans etre en activité sauf en cas de GAEC

exactement !
associé non exploitant ...
ça se fait beaucoup ce genre de montage ,bizarre que ton notaire ne t'ait pas causé de cela !!!